2026 不动产权证再迎重磅新政：农村补证、跨省通办、共有产权房全升级！

2026 年不动产登记领域改革持续深化，全国性便利措施与广东本地专项政策精准衔接，重点破解农村老宅办证难、异地办事繁、刚需购房门槛高等痛点，以下核心变化直接关乎房产权益与使用，广东用户务必重点关注：

一、广东农村不动产登记新规（1 月 30 日施行）：无证老宅可补证

针对农村房屋手续不全、超面积、户口迁出等历史遗留问题，广东出台专项政策，明确 “应登尽登、分类施策”，有效期 5 年。

1. 可补证的核心条件

• 时间节点：2020 年 3 月 23 日前建成的宅基地房屋、2022 年 8 月 1 日前建成的集体建设用地（如村厂房、商铺），均纳入历史遗留处理范畴。
• 适用人群：户口迁出的原村民、继承农房的城镇子女、1999 年前合法取得宅基地的华侨及港澳同胞，均可申请登记。
• 补证路径：缺审批材料的，通过 “村小组 — 村委会 — 乡镇政府” 三级审核确认，用官方审核意见替代历史文件，无需反复补证明。

2. 面积认定规则

• 1982 年前建成的老宅：按实际使用面积全额登记，哪怕超现行标准也不缩减。
• 1982 年后超面积房屋：宅基地未超标仅房屋超建的，按宅基地面积 + 当地建筑标准登记，超占部分在证书附记栏注明；宅基地和房屋均超标的，按当地标准面积登记，超占部分备注说明。
• 批大建小情况：批准界线明确的按批准面积登记，界线不清的按实际建房面积登记，证书注明批准面积。

3. 6 类情况坚决不予登记

• 城镇居民违法购买的宅基地及农房、“小产权房”；
• 占用永久基本农田、生态保护红线建房的；
• 社会资本下乡建别墅、私人会馆的；
• 私下买卖宅基地、违规合作建房的；
• 权属争议未解决的；
• 经鉴定为 C、D 级危房且无法修缮的。

二、跨省通办再扩容：北上广深杭 16 项业务异地可办

北京、上海、广州、深圳、杭州五城正式启动不动产登记 “跨省通办”，覆盖千万流动人口异地办事需求，首批涵盖 16 项高频业务。

1. 可办业务类型

包括新建商品房转移登记、抵押权设立登记、企业间非住宅转移登记、继承登记等，后续将扩展至全部不动产登记业务。

2. 办理模式

• 全程网办：通过广东政务服务网或 “粤省事” APP，异地线上提交申请，人脸识别核验身份，无需到场。
• 异地帮办：线下可在五城任一 “跨省通办” 窗口提交材料，工作人员远程核验，属地办理后邮寄证书，实现 “最多跑一次”。
• 案例参考：广州用户办理北京房产抵押登记，通过银行线上代办 + 视频核验，2 小时即可拿到电子证明，节省数天时间和千元成本。

三、共有产权房新路径：商品房领域可购，50% 首付上车

2026 年共有产权房改革突破保障房局限，无锡率先试点 “商品房 + 共有产权” 模式，广东多地计划跟进推广，刚需购房门槛大幅降低。

1. 核心规则

• 产权与出资：购房者支付 50% 及以上房款，获得对应比例产权（如 300 万房产付 150 万得 50% 产权），剩余份额由国企持有，享有 100% 使用权。
• 回购机制：网签后 6-10 年内可回购剩余产权，可选按原网签价或回购时市场评估价，灵活应对市场变化。
• 费用分担：契税、维修基金按产权比例分担，物业费、水电费全额承担，需支付国企持有部分 50% 的租金。

2. 申请条件与流程

• 户籍不限，首套房或无房家庭均可申请，无社保年限要求。
• 线上登录住房保障网填写申请、提交材料，审核通过后选房签约，全程网办无需跑腿。

四、房产过户传承优化：3 种方式费用大比拼，继承免契税

2026 年房产过户流程持续简化，买卖、赠与、继承三种方式各有优势，费用差异明显（以广东 150 万、100㎡、满 5 年唯一住宅为例）：

1. 买卖过户：后续交易无隐患

• 费用：首套房契税 1.5%（2.25 万）+ 登记费 80 元 + 印花税 5 元，合计约 2.26 万；二套房契税 2%（3 万），三套房 3%（4.5 万）。
• 优势：免征增值税和个税，子女未来出售可正常享受 “满 5 唯一” 税费优惠。
• 流程：线上预审 + 线下一窗受理，7-15 个工作日领证，支持上门服务。

2. 赠与过户：流程便捷

• 费用：契税 3%（4.5 万）+ 印花税 0.05%（750 元）+ 登记费 80 元，合计约 4.58 万。
• 注意：子女后续出售不满 5 年且非唯一住房，需按差额 20% 缴个税。

3. 继承过户：费用最低

• 费用：免征契税、增值税、个税，仅需印花税 750 元 + 登记费 80 元，合计 830 元。
• 便利：推行非公证继承告知承诺制，缺证明可签署承诺书；支持跨省通办，异地继承人远程视频签字。

五、电子不动产权证：应用场景全覆盖

电子不动产权证与纸质证书效力完全等同，2026 年应用场景进一步拓展：

• 政务服务：落户、教育入学、社保转移等无需提交纸质证书，扫码即可核验。
• 社会化应用：抵押贷款、租房备案、水电气热过户、财产公证等场景全面支持电子证书。
• 广东特色：“粤省事” APP 可随时调取电子证书，支持线上授权他人查询，无需额外开具证明。

重要注意事项

• 农村房屋补证前切勿擅自翻建扩建，否则可能被认定为违法建筑。
• 共有产权房禁止抵押、擅自改造，超期出租不受保护。
• 继承过户取消公证遗嘱优先权，多份遗嘱以最后一份有效遗嘱为准。