上个月有个哥们儿问我，说想拿房子抵押贷款做生意，能贷多少？利息多少？多久能放款？我一问，他连自己房子是什么性质都不知道。
今天就把房产证抵押贷款那点事说清楚。2026 年银行政策有变化，有些坑比以前更隐蔽了。
能贷多少？
住宅：评估价的 7 成。比如你的房子评估价 500 万，最多能贷 350 万。
商铺/写字楼：评估价的 5 成。这种房子银行觉得风险高，贷得少。
注意啊，是评估价，不是市场价！评估价一般比市场价低 10%-20%。银行会指定评估公司，你说了不算。
利息多少？
2026 年最新利率：
- 国有银行：3.2%-3.8%（年化）
- 商业银行：3.8%-4.5%
- 小贷公司：6%-12%（这个贵，别碰）
利率高低看啥？看你的征信、流水、房子位置。征信好、流水稳、房子在市中心的，利率低。
这 3 种情况贷不了
情况 1：小产权房
小产权房没有国家认可的房产证，银行不认。这种房子只能私下交易，抵押不了。
情况 2：房龄超过 30 年
老破小，银行觉得风险高，一般不贷。有些银行能贷，但成数会很低，可能只有 5 成。
情况 3：房子已经被查封或有纠纷
这种房子本身就有问题，银行肯定不会贷。去房管局查个档，一清二楚。
贷款流程
- 提交申请（身份证、房产证、收入证明、银行流水）
- 银行评估房子（3-5 个工作日）
- 审批（5-7 个工作日）
- 签贷款合同
- 去房管局办抵押登记
- 银行放款（1-3 个工作日）
整个流程下来，顺利的话 2-3 周搞定。
银行的 3 个常见套路
套路 1：收”评估费”
有些银行会收评估费，几百到几千不等。但实际上，很多银行已经免评估费了。这个可以谈。
套路 2：强制买保险
银行会让你买”房贷险”，说是不买不放款。其实这个不是强制的，可以拒绝。
套路 3：提前还款收违约金
合同里会写，提前还款要收 1-3 个月的利息作为违约金。这个得提前问清楚，有些银行满一年后可以免违约金。
最后说句实在话
房产证抵押贷款是个好工具，但得用对。贷之前算清楚，自己能不能还得上。别为了周转，把房子搭进去了。
还有，多对比几家银行，利率和条件可能差很多。别嫌麻烦，这钱值得花时间去比。
