买二手房必看：房产证核验 3 步走，避免买到 “问题房”

二手房交易中，房产证是判断房产合法性的核心，稍有疏忽就可能买到查封房、抵押房，以下是专业核验方法：​

一、第一步：肉眼核验房产证关键信息​

1. 证件真实性：​

• 不动产权证：封面有国徽，内页有二维码（扫描可跳转官方查询系统）、电子签章，纸张有防伪水印；​

• 旧版房产证：红本 / 绿本封面清晰，公章为 “XX 市不动产登记局”（或原房管局），无模糊、伪造痕迹。​

2. 信息一致性：​

• 核对卖方身份证与房产证所有权人姓名、身份证号一致；​

• 房屋坐落、建筑面积、规划用途（需为 “住宅”）与实际房屋一致，避免 “产证不符”。​

二、第二步：官方查询 “产调”（最关键）​

1. 查询渠道：​

• 线下：带身份证到不动产登记中心打印《不动产登记信息查询结果》（简称 “产调报告”）；​

• 线上：通过当地政务 APP、不动产登记官网查询，部分城市支持扫码查询。​

2. 重点看 3 点：​

• 权利限制：是否有抵押（如银行贷款、个人抵押）、查封（法院查封、行政查封）；​

• 共有情况：是否为夫妻共有、按份共有（共有房产需所有共有人同意出售）；​

• 产权年限：土地使用年限是否到期（住宅 70 年，到期自动续期；商办 40 年，需补缴土地出让金）。​

三、第三步：辅助核验（避免隐性风险）​

1. 要求卖方提供购房合同、契税完税证明，确认房产来源合法；​

2. 实地查看房屋：是否有租户（租户有优先购买权）、是否存在违建（违建可能影响过户）；​

3. 警惕 “特殊房产”：安置房（需确认是否可交易）、继承房（需提供继承公证书）、限售房（确认是否过限售期）。​

四、核验避坑提醒​

• 只看房产证不查产调：部分房产已抵押 / 查封，但房产证未标注，务必以产调报告为准；​

• 轻信 “口头承诺”：卖方说 “无抵押”“可过户” 需以官方查询结果为准，合同中明确 “产权问题导致无法过户” 的赔偿责任；​

• 购买 “带押过户” 房产：需在合同中约定解押流程、资金监管方式，避免资金风险。