房产证与贷款抵押：这些规则直接影响你的还款和交易

买房贷款时，房产证的抵押流程、解押操作很多人不清楚，甚至因操作不当影响后续卖房。这份抵押全攻略请务必收藏：​

一、贷款买房：房产证抵押流程详解​

1. 抵押登记办理：​

• 新房：开发商办完初始登记后，银行会代为办理抵押登记，房产证办好后由银行或不动产登记中心保管（各地政策不同）；​

• 二手房：过户后 10 个工作日内，买卖双方与银行共同到登记中心办理抵押登记，需提交房产证、贷款合同、身份证等材料。​

2. 抵押期间的房产证权利：​

• 抵押房产可正常居住、出租，但不可擅自出售、再次抵押（需银行书面同意）；​

• 若逾期还款，银行有权申请法院查封房产，拍卖后优先受偿。​

二、提前还款后：解押流程不能少（关键步骤）​

1. 解押前准备：​

• 还清贷款后，银行出具《贷款结清证明》《房屋他项权证》（或抵押登记证明）；​

• 携带身份证、房产证、贷款合同、结清证明到不动产登记中心申请解押。​

2. 解押流程及时长：​

• 提交材料→审核（3 个工作日）→注销抵押登记→领取无抵押房产证（全程 1-2 周）；​

• 委托他人代办需提供经公证的《授权委托书》，部分城市支持线上申请解押（通过政务 APP 提交材料）。​

三、常见抵押误区避坑​

• 误区 1：房贷没还清不能卖房？错！可办理 “赎楼”（自行还清贷款或找担保公司垫付），解押后再过户；​

• 误区 2：房产证在自己手里就没抵押？错！关键看是否办理 “抵押登记”，即使房产证在手，未解押仍无法交易；​

• 误区 3：二次抵押很简单？需满足 “房产剩余价值≥二次贷款金额”，且需原银行同意，利率通常高于首次抵押。