房产证与婚姻财产：婚前买房、婚后买房、离婚分割全规则

婚姻关系中的房产归属的是最易产生纠纷的领域，房产证上的名字、出资情况、购买时间都直接影响财产划分，这份指南帮你理清边界：​

一、不同购房场景的产权归属认定​

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购房时间​	出资情况​	房产证登记​	产权归属​
婚前​	一方全额出资​	出资方一人名​	个人财产（婚后增值部分除外）​
婚前​	一方首付，婚后共同还贷​	出资方一人名​	个人财产，但共同还贷及增值部分需补偿另一方​
婚前​	双方共同出资​	一人名 / 两人名​	登记一人名：需保留出资凭证，视为共同财产；登记两人名：明确共有​
婚后​	一方父母全额出资​	己方子女名​	个人财产（需父母明确赠与声明）​
婚后​	夫妻共同出资​	一人名 / 两人名​	无论登记谁名，均为夫妻共同财产​

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二、离婚时房产分割的 3 种核心情形​

1. 协议分割：​

• 双方协商一致，可约定房产归一方所有，另一方获得折价补偿（补偿金额 = 房产当前价值 – 未还贷款）；​

• 需在离婚协议中明确房产归属、补偿金额、过户时间，避免后续反悔。​

2. 法院判决分割：​

• 婚前一方首付 + 婚后共同还贷：房产归首付方，补偿另一方共同还贷部分（本金 + 利息）及房产增值比例；​

• 婚后共同出资：按照顾子女、女方、无过错方原则分割，可采取竞价、拍卖折价等方式；​

• 父母出资购房：明确赠与一方的视为个人财产，未明确的视为共同财产。​

3. 特殊情况处理：​

• 房产证未办离婚：先协商房产归属，待办证后再办理过户，或在离婚协议中约定办证责任；​

• 贷款未还清：分割时需明确剩余贷款由谁偿还，过户前需银行同意（或提前还贷解押）。​

三、避坑关键提醒​

• 误区 1：婚后买房写一人名就是个人财产？错！婚后共同出资购房，无论登记谁名，均为共同财产；​

• 误区 2：婚前财产婚后加名就平分？是的！加名视为赠与，房产转为共同共有，离婚时按约定或均等分割；​

• 误区 3：父母出资无需留凭证？需保留转账记录、赠与协议，避免离婚时对方否认出资性质；​

• 关键动作：婚前共同出资购房，建议直接登记两人名；婚后父母出资，务必让父母出具书面赠与声明。